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            中梁 | CFO的四個月魔咒 IPO的關鍵期波瀾

            来源:     添加时间:2020-06-21

            向3000億規模進發的中梁,需要大量的資金潤滑劑避免大步朝前的肌肉拉傷。


            億翰智庫數據顯示,2018年1-4月,中梁地產以474.7億元的銷售額躋身中國房企銷售金額安全排行榜TOP20,排在第12位。隨著正榮1月份在香港掛牌,中梁成為房企TOP20中,唯一沒有實現IPO的“特殊存在”。


            2018年5月初,中梁地產宣佈正式啟動IPO,而5月14日中梁地產CFO,入港上市操盤手羅俊辭職。專業人士分析,中梁需要一位有能力的CFO來解決擴張中的杠桿、融資乃至上市等問題,羅俊的離開,對於IPO進程中的中梁地產而言,無疑又是一次重新調整。


            CFO離職,IPO初啟,中梁的IPO之路崎嶇且坎坷。


            CFO離職 IPO初啟 神奇四個月


            有趣的是,羅俊的“前任”遊德鋒,在中梁任職也是四個月。


            遊徳鋒在2017年6月辭任綠地香港首席財務官進入中梁,同年10月便離職,任期僅四個月。在沖擊IPO關鍵期,中梁在2017年11月從泰禾挖來羅俊,2018年1月入職,5月中旬,羅俊便離職。據相關人士透露,離開中梁的羅俊即將履職中南置地,負責資本和融資工作,但履職時間尚未確定。


            與遊徳鋒的短暫任期便離職不同的是,羅俊此次選擇離職的時間恰巧是中梁啟動IPO關鍵期。而羅俊進入中梁之後直接負責公司上市事宜,正是中梁上市之路的操盤手。


            資料顯示,1972年出生今年46歲的羅俊歷任國內會計師事務所審計部高級經理、首創置業股份有限公司財務部總經理、財務總監、副總裁等職。2016年9月6日起,任泰禾公司控股股東泰禾投資董事,公司副總經理、財務總監。


            關於羅俊離職後,最重要的IPO事宜後續,中梁地產相關人士表示,有一個負責資本運作的獨立部門在推進該項工作。對於羅俊離職消息的準確時間,及未來CFO人選等問題,中梁地產相關人士在接受中國網地產采訪時表示,目前公司暫不方便對此事做出回應,具體信息會在官網公佈。


            5月22日,中交地產(000736.HK)發佈公告稱公司總裁楊劍平由於個人原因申請辭去總裁職務。而楊劍平也正是中梁地產掌舵人楊劍的弟弟,2016年5月的房地產重組預案,三個月後,楊劍平再以12億成為中房定增案的“專屬”對象被正式被聘任為中房地產總經理均展示其過人的財技,這點正是目前中梁上市關鍵期急需。


            同時,央企背景積累眾多政商關系的楊劍平,如果加入中梁,也會是“雪中送炭”。但楊劍與楊劍平在生意上交集並不多,這也引起外安全界對兄弟二人關系諸多猜測。楊劍平在關於離開中交地產下一步規劃以及是否會加入中梁時表示,具體規劃還沒確定,可能會休息一段時間進行調整。


            雖CFO離職,但基於中梁規模擴張背景下對多渠道,低成本融資方式的迫切需求,中梁地產上市在線看的性視頻網站 正在推進中,原本計劃在今年8月30日提交申請,如果加食品審則延遲到9月30日。進程順利的話,預計明年1月便能正式掛牌上市。


            順利的情況下,從提交申請到港交所掛牌上市,也是神奇的四個月。但羅俊的離職,新任CFO未知情況下,中梁IPO是否順利,有待觀察。


            規模擴張 3000億目標 中梁融資謎局


            一傢來自溫州的房地產商也踏上瞭上市謀求規模擴張之路。


            食品2016年中梁地產將總部搬遷至上海,正式開啟全國化。2017年7月,中梁召開半年度經營工作會議時,在內部提出2021年實現銷售突破1400億,資產管理規模突破3000億。億翰數據顯示,2017年中梁地產全年銷售額達到794.5億元,排名上升至25位。2018年1-4月,中梁地產以474.7億元排名躍升至第12位。


            在土地儲備上,更顯中梁規模擴張雄心。據中梁地產官網顯示,在2015年中梁地產共錄得21宗地塊,拿地金額達到93億元;2016年共耗資246億元拿下瞭68宗土地。而2017年,中梁拿地金額294億元,新增土地建面921萬平方米。2018年1-4月份,中梁地產耗資284億元,拿地軍妓慰安婦 1172萬平方米,金額接近去年全年,拿地面積已超去年。


            規模擴張帶來龐大的資金需求,依靠中梁原有的融資模式已不能滿足要求,這也是中梁迫切需要上市的關鍵因素。目前,中梁用來規模擴張的融資仍然很“貴”,多頭資金來源是中梁發展早期發展的動力,主要的融資渠道包括發行公司債券、與金融機構的戰略合作、信托、旗下子公司的資本運作。


            資料顯示,在過去的2015年,中梁地產先後和多傢知名衛生金融機構簽訂瞭戰略合作協議,總計能拿到至少200億的資金支持。此外,2016年6月中梁首次公開發行2016年公司債券,募集資金達13.5億元人民幣,在各地的分公司的項目中擁有多傢信托機構,同時,一批溫州商人乃至政府下屬投資機構也在對中梁進行著支持。

            值得註意的是,中梁在信托融資方面善於“鉆空子”。2017年1月,在中國基金業協會推出的《規范第4號》後,北京、上海、廣州、深圳、廈門等6個市場的房地產開發項目嚴靠拿信托、私募、資管計劃裡的衛生資金去支付土地出讓金。


            在三四線城市,監管部門並沒有嚴格規定,這也是重點佈局三四線城市的中梁地產規模增速遠高於同行業的重要原因。開發商在拿地之後,依然可以動用信托、私募、資管計劃等渠道的資金用於支付土地出讓金,2017年7月成立的四川中梁尊享1號集合資金信托計劃(第九期),就是一個可以用信托融資支付土地出讓金的信托計劃。


            一旦三四線城市監管部門對信托融資方面嚴格限制,未上市的中梁又會多一層融資擴張桎梏。


            逐步走向更規范市場之下,給中梁置業的上市道路帶來一定的阻礙,中梁也要面對全房地產行業融資渠道全面收緊的局面。據知情人士透露,中梁目前的融資成本超過10%,在房地產企業當中處於高位水平。


            因此,對於中梁來說,謀劃長期的低成本融資平臺極為迫切,上市本身就是企業成長的一個重要標志,上市企業的機會遠遠大於非上市企業的機會。


            食品

            關於中梁IPO之路進程,業內人士分析,道路雖阻,問題不大,能否在上市窗口期獲得較高估值,將成為中梁上市過程最大的懸念。


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