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            新政規定房子賣不掉將暫停拿地 或打擊土地財政

            来源:     添加时间:2020-06-21

            “兩會”後,關於樓市新政的猜測一直不絕於耳,3月27日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發瞭《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),新政的靴子終於落地。文件明確要求各地合理安排住房及其用地供應規模,優化住房及用地供應結構,在樓市高庫存地區,減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應,允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整,允許未開發房地產用地的轉型。

            樓市新政將對房地產市場帶來哪些影響?專傢分析稱,此次新政的出臺,並非“救市”政策,主要作用在於調整結構、規范土地市場秩序、保障民生等方面,同時還將助力三四線城市的庫存去化。但由於種種現實因素的制約,新政實施效果還要看各地出臺的具體政策。另外,專傢還預測,在當前利好政策頻出的態勢下,後市樓市政策或將持續寬松。

            要點一:合理安排住房及用地供應規模 高庫存地區暫停土地供應

            《通知》提出,要合理安排住房和其用地供應規模。省級住房城鄉建設主管部門要加快編制本地區的住衛生房建設規劃及年度實施計劃,對住房的建設總量、供應結構、空間佈局和開發進度等統籌安排。對住房供應明顯偏多,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

            對此,亞豪機構分析,該項政策符合中央分類指導、因地施策的調控原則。在庫存高食品企的三四線城市,一方面要控制房地產市場的進口,減少土地供應,另一方面還要打開市場的出口,提振經濟、增加購房需求,才有可能逐步緩解區域房地產市場的供需矛盾。

            但北京(樓盤)市房地產業協會秘書長陳志在接受中新網房產頻道采訪時表示,在住房供應明顯過量的城市,即使住房和土地結構調整,需求也不會很快增加,庫存的消化問題短時期內仍難以解決。中原地產首席分析師張大偉也談到,很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重,一些城市即使在“救市”的情況下,依然有崩食品盤的風險。

            同時也有專業人士提出,此項政策或將面臨執行難題,亞豪機構指出,要地方政府壓縮土地供應,也就意味著減少土食品地出讓收入,對於地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說,能否按食品食品照部委的要求落實執行還是一個未知數。

            要點二:優化住房及用地供應結構 允許未開發房地產用地轉型

            《通知》提到,要優化住房供應套型,促進用地結構調整。對在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整,支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣,衛生可以根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,用於新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。

            這條規定為滯銷地塊及項目提供瞭新的機會,開發商手中的高風險地塊可以申請改變產品類型,滯銷項目可以申請調整戶型產品,從而打破市場困局。我愛我傢集團副總裁胡景輝分析,該政策有助於解決目前我國三四線城市庫存過剩、土地供應無序的問題,將從供應和消化兩個方面逐步扭轉供大於求的問題,逐步穩定房價。

            但該項政策安全也或許將面臨執行阻力,亞豪機構指出,不同性質的用地在拿地時的成本差距較大,以北京為例,2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為14557元/平方米,而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米,如果涉及到養老衛生、文化、體育等用地,地價水平往往更低,開發商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報周期長的用地類型,如果政府不給予一定補貼,必然會影響到政策的落地實施。

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